מכירת דירת המגורים

דירת המגורים הינה גולת הכותרת של הרכוש המשפחתי. בעת גירושין בדרך כלל מועברת הבעלות בה – לאחד מבני הזוג או לאדם זר. נבחן להלן את ההבטים המעשיים של מכירת דירת המגורים:

א. העברת דירה בין בני זוג במסגרת הסכם גירושין

1. היתרונות בהעברת חלקו של הבעל בדירה לאישה במסגרת הסכם גירושין:

1. הבעל לא נדרש לחלק את כספי הזכויות הסוציאליות שלו. כאן המקום להזכיר שזכותו של הבעל לחלק את הזכויות רק במועד בו ניתן לממשן, דבר שעשוי לגרור שותפות כלכלית ארוכת שנים בין בני הזוג המתגרשים. עם הגירושין, אובד בדרך כלל האמון בבן הזוג השני, ושותפות כלכלית ארוכת שנים מצריכה אמצעי ביטחון שונים, ועלולה להוביל לנקיטת הליכים משפטיים במשך תקופה ארוכה.

2. האישה והילדים נותרים לגור בדירה המשפחתית – מגורים אלה מקנים לילדים יציבות יחסית בתקופה רעועה כל-כך של חייהם. השינוי שחל בחיי המשפחה כולה בכלל והילדים בפרט עם הגירושין הוא מהותי ודרמטי, והעובדה שהילדים נשארים בדירת המגורים המשפחתית מקלה מאוד על הסתגלותם למצב החדש. הישארות בסביבה המוכרת אינה מצריכה החלפת בתי ספר וגני ילדים, הילדים נשארים בקשר עם הסביבה החברתית התומכת, החברים, המורים, החוגים שאליהם הם מורגלים. יציבות זו חשובה מאוד לבריאותם הנפשית.

3. הקטנת סכום המזונות – במקרים רבים, מכירת דירת המגורים וחלוקת תמורתה בין שני הצדדים אינה מאפשרת רכישת שתי דירות נפרדות. שכירת דירה או רכישת דירה חלופית באמצעות משכנתא תחייב את הבעל בהשתתפות בתשלום שכר הדירה או המשכנתא, וזאת מכוח חובתו לשאת במדורם של הילדים כחלק מחובתו במזונות. העברת חלקו של הבעל בדירת המגורים – כחלק מהסכם הגירושין – מאפשרת הפחתת סכום המזונות, לפחות בחלק הנוגע לתשלום המדור. ככל שגיל הילדים צעיר יותר – כך ההפחתה משמעותית יותר לאורך השנים.

4. הבטחת יציבות ההסכם – הסכם גירושין המסדיר סכום מזונות עבור הילדים בלא שקדמו לו הליכים משפטיים – אינו מחייב את הילדים, והם יכולים להגיש תביעת מזונות עצמאית מיד לאחר שההסכם אושר והצדדים התגרשו. כדי למנוע מצב כזה, ניתן ליצור בהסכם מנגנון הקובע שהעברת חלקו של הבעל בדירה לאישה נעשית כמתנה על תנאי, והיא תבוטל במידה והילדים באמצעות האישה או באמצעות אדם אחר, יגישו תביעה להגדלת המזונות.

5. חיסכון בתשלום מיסי העברה – על פי החוק, העברת דירה בין בני זוג במסגרת הסכם גירושין אינה נחשבת לעסקה במקרקעין, ועל כן היא פטורה מתשלום מס שבח ומס רכישה.

2. איך מעבירים את הדירה בפועל?

1. במסגרת חתימת הסכם הגירושין יש לדאוג להחתמת הצד שמעביר את הדירה על ייפוי כוח בלתי חוזר המאפשר לעורך הדין של הצד שכנגד לבצע את העברת הדירה על שמו. כמו כן רצוי להחתים את הצד שמעביר את הדירה על שטרי מכר או שטרי העברת זכות שכירות.

2. בדרך כלל מקובל שיִפוי הכוח הבלתי חוזר ושאר המסמכים שנחתמו במעמד חתימת ההסכם או אישורו נשארים בנאמנות בידי עורך הדין של אחד הצדדים ומועברים לצד שעל שמו מועברת הדירה במסגרת הגירושין עצמם – כלומר במועד בו יסודר הגט בבית הדין הרבני.

3. רק לאחר שהגט ניתן בפועל אפשר לבצע את העברת הדירה, שכן לצורך העברת הדירה יש להמציא ללשכת רישום המקרקעין את תעודת הגירושין המקורית.

4. אם אכן קיימת משכנתא, ואם הוחלט בהסכם שהמשכנתא המוטלת על הדירה מועברת על שמו של הצד אליו עוברת הבעלות בדירה, יש לפנות לבנק למשכנתאות עם הסכם הגירושין ותעודת הגירושין בבקשה לקבלת הסכמת הבנק למשכנתאות להעביר את המשכנתא לשמו של הצד על שמו מועברת הבעלות בדירה. רצוי לברר עוד בשלב עריכת הסכם את נכונות הבנק להסכים להעברת המשכנתא לחובת אחד הצדדים ולשחרר את הצד השני מהתחייבותו כלפי הבנק.

5. יש לפנות לעירייה או למועצה המקומית ולבקש אישור ללשכת רישום המקרקעין. לשם כך יש להציג את הסכם הגירושין.

6. בנוסף לתעודת הגירושין, לאישור הבנק למשכנתאות בדבר הסכמתו להעברת המשכנתא ולאישור העירייה, יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין את הסכם הגירושין המאושר (במקור), שטרי המֶכֶר כשהם חתומים על ידי שני הצדדים ומאומתים, ייפוי כוח בלתי חוזר, ולשלם את האגרה הדרושה.

ב. מכירת הדירה לאדם זר

כאמור, דירת המגורים היא במקרים רבים הנכס העיקרי של בני הזוג. מכירת הדירה מהווה מסמר אחרון ב"ארון המתים" של הנישואין, ולעיתים רבות גם קושי גדול לאחד הצדדים להתמודד עם המכירה. הקושי מאפיין בדרך כלל את הצד הפסיבי, שלא יזם את הגירושין ובמקרים רבים הוא זה שנותר להתגורר בדירה.

1. תביעה לפירוק שיתוף בדירת מגורים

גירושין מתחילים לעיתים מתביעה לפירוק שיתוף בדירת המגורים. כאשר אין הידברות בין הצדדים ואין הסכמה בדבר עתידה של הדירה, ניתן לפנות לבית המשפט לענייני משפחה (או לבית הדין הרבני במסגרת תביעת גירושין "כרוכה") בתביעה לפירוק השיתוף בדירת המגורים.

תביעה לפירוק שיתוף בדירת המגורים היא תביעה שקשה מאוד להתגונן נגדה. הגישה המקובלת היא ששותפות בדירה מעמדה כשותפות עסקית לכל דבר, ולא ניתן לכפות על צד אחד להישאר בשותפות עם אדם אחר, בניגוד לרצונו.

במקרים בהם הצד שתובע את פירוק השיתוף בדירה מתנגד לחלוקת יתר הרכוש, בית המשפט יִטה לעכב את מכירת הדירה עד להסדרת חלוקת יתר הרכוש. אם אין רכוש נוסף על הפרק, או במקרים שבהם הניסיון להימנע מחלוקת הדירה מקנה יתרון לא הוגן לצד השני – כמעט ולא קיימת כל הגנה נגד תביעה לפירוק שיתוף בדירת המגורים.

יחד עם זאת, כיוון שבעניינו מדובר בבני זוג וילדים ולא בשותות עיסקית גרידא, קיימת אפשרות לעכב את המכירה על פי סעיף 40א´ לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969, הקובע כי במקרה של מכירת דירת מגורים בה מתגוררים בן הזוג והילדים שעימו, תעוכב המכירה עד שיובהר כי קיים הסדר מדור חלופי לילדים, אך גם מכשול זה ניתן להסרה בקלות יחסית ואינו מהווה מחסום אמיתי בפני מכירת דירה.

בדרך כלל ממנה בית המשפט לענייני משפחה את עורכי דינם של הצדדים להיות "כונסי הנכסים" של הדירה, ועל כך יורחב בהמשך.

2. מכירת דירת המגורים לאדם זר במסגרת הסכם הגירושין.

בני זוג המגיעים להחלטה משותפת למכור את הדירה לאדם זר, יכולים להסדיר זאת במסגרת הסכם הגירושין. לעיתים ההסכמה היא שהדירה תימכר באופן מיידי, ולעיתים ההסכמה היא שמכירת הדירה תידחה במספר שנים ובינתיים יתגורר בדירה אחד מבני הזוג.

למרות שקיימת הסכמה בין בני הזוג בנוגע לעצם המכירה, המכירה עצמה יכולה להיות קשה ומלאת מכשולים. במקרים בהם ההסכמה למכירה ניתנה מחוסר ברירה ומתוך הבנה שבית המשפט ממילא יורה על חלוקת הדירה, ישנם בני זוג העושים כל שביכולתם על מנת להערים קשיים ולעכב את המכירה – החל מהתחמקות מקביעת פגישות עם רוכשים פוטנציאליים, דרך הצגת הדירה באור שלילי על מנת להבריח קונים פוטנציאליים, וכלה באי-הסכמה למחירים המוצעים, לתנאי התשלום או למועד פינוי הדירה.

על מנת למנוע קשיים אלו מומלץ לערוך הסכם בו ייקבע מועד הוצאת הדירה למכירה ופרק זמן בן מספר חודשים שבמהלכו ינסו בני הזוג למכור את הדירה בעצמם ותוך שיתוף פעולה. פרק זמן זה ניתן יהיה להארכה בהסכמת שני הצדדים. במקרה שאחד מבני הזוג מבחין כי בן הזוג השני מערים קשיים על מכירת הדירה, כדאי ורצוי למנות כונס נכסים שיפעל למכירת הדירה מטעם בני הזוג. מכירת הדירה באמצעות כונס נכסים אמנם כרוכה בעלות כלכלית מסוימת, אך במקרים מסוימים זו הדרך המהירה והיעילה ביותר למכירת הדירה.

3. מכירת הדירה באמצעות כונס נכסים

כונס נכסים הממונה על ידי בית המשפט או שמינויו אושר על ידי בית המשפט במסגרת הסכם הגירושין הינו פקיד בית משפט לצורך מכירת הדירה. משמעות הדבר היא פיקוח של בית המשפט על המכירה החל ממתן הוראות לכונס הנכסים, דרך אישור הסכם המכר עם הקונים וכלה בקביעת גובה שכר טרחתו של הכונס.

סדר פעולות הכונס מרגע התמנותו בפועל :

1. קבלת חוות דעת שמאי שיעריך את שווי הדירה.

2. פרסום מודעה הקוראת לקונים פוטנציאליים להציע הצעות לרכישתה.

3. עריכת התמחרות ומשא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים.

4. עריכת הסכם מֶכֶר.

5. אישור הסכם המכר על ידי בית המשפט וקביעת שכר טרחה לכונס (אם לא הוסכם בנפרד קודם לכן).

6. דיווח על ביצוע העסקה לרשויות המס.

7. קבלת תשלומי תמורת הדירה לידיו.

8. תשלום החובות והתשלומים הכרוכים במכירת הדירה – כגון מיסי עירייה, מס שבח (אם חל על המכירה), סילוק המשכנתא, חובות אחרים כפי שהוחלט או כפי שנקבע על ידי בית המשפט.

9. פינוי הדירה אם מתגוררים בה בני הזוג או מי מהם. במקרים בהם מסרב אחד הצדדים לפנות את הדירה, קיים צורך לפנות לבית המשפט בבקשה למתן צו לפינוי אותו אדם מן הדירה.

10. מסירת החזקה בדירה לרוכשים.

11. חלוקת הכספים הנותרים כפי שסוכם בין הצדדים או כפי שהוחלט על ידי בית המשפט.

לצורך ביצוע פעולות אלה פונה כונס הנכסים לבית המשפט בבקשה למתן הוראות, ועליו לקבל מבית המשפט אישור לפעולותיו.

הסכם המכר המוגש לאישור בית המשפט נבחן לאור שוֹוי הדירה כפי שעולה מחוות הדעת השמאית, וכן לאור יתר ההצעות שהוצעו על ידי קונים פוטנציאליים.